[Economy] 경제용어 - 엥겔의 법칙, 역모기지론, 예대율

 

 

계속 공부합니다.

 

 

 

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1. 엥겔의 법칙

총가계 지출액 중에서 식료품비가 차지하는 비율. 일반적으로 식료품은 소득의 높고 낮음에 관계없이 반드시 얼마만큼 소비해야 하며 동시에 어느 수준 이상은 소비할 필요가 없는 재화이다. 그러므로 저소득가계라도 반드시 일정한 금액의 식료품비 지출은 부담하여야 하며, 소득이 증가하더라도 식료품비는 크게 증가하지 않는다. 이러한 까닭에 식료품비가 가계의 총지출액에서 차지하는 비율은 소득 수준이 높아짐에 따라 점차 감소하는 경향이 있다. 1857년 독일의 통계학자 엥겔(Ernst Engel)이 가계지출을 조사한 결과 이러한 경향을 확인하였으며, 그의 이름을 따서 이러한 경향을 ‘엥겔의 법칙’, 그리고 식료품비가 가계지출액에서 차지하는 비중을 엥겔지수라고 부르게 되었다.

- ChatGPT

"엥겔의 법칙(Engel's Law)"은 독일의 경제학자 에르네스트 에헤네스터 엥겔(Ernst Engel)이 1857년에 제시한 경제학의 법칙 중 하나입니다. 엥겔은 소비자 지출에 관한 연구를 통해 다양한 소비 패턴을 발견하고 이를 정리하여 제시한 법칙입니다.

엥겔의 법칙은 다음과 같이 설명됩니다:

소득 증가와 소비 비율 관계: 소득이 증가할수록 소비의 총액은 증가하지만 소비 지출의 비율은 감소한다.

생필품과 비생필품의 구분: 소비자는 먼저 필수적인 물건에 돈을 쓰고, 남은 돈으로 비생필품을 구입한다.

즉, 엥겔의 법칙은 소득이 증가하면 가계 소비에서는 필수적인 물품에 대한 지출은 증가하지만, 해당 지출이 전체 소비에서 차지하는 비율은 감소한다는 것을 의미합니다. 이는 소득이 증가하면 사람들이 기본적인 식량과 주거에 더 많은 비중을 두고, 그 후에야 비생필품에 돈을 쓰게 된다는 경향을 나타냅니다.

 

 

 

2. 역모기지론

모기지론은 집을 살 때 담보로 해당 주택을 제공하고 주택 구입자금을 빌려주는 제도이다. 역(逆)모기지론(reverse mortgage)은 모기지론과는 목적과 개념이 반대인데, '이미 집을 가진 사람에게 이를 담보로 생활자금을 빌려준다'는 것이 역모기지론의 기본 개념이다. 역모기지론은 지원받는 수령자가 사망할 때까지가 가입기간이어서 통상 20~30년 하는 모기지론처럼 만기가 길다. 우리말로 역모기지론을 장기주택저당대출이라 부르는 이유도 이 때문이다.

미국, 영국, 프랑스 등 서구에서 오랜 전통을 가지고 시행중인 이 제도는 우리나라에서 1995년부터 일부 민간은행에 도입됐다. 그러나 실적은 미미했고 본격적으로 제도가 알려지기 시작한 것은 2004년 3월 주택금융공사가 설립된 이후다.

한국형 역모기지론 표준은 주택연금

역모기지론은 살고 있는 집을 담보로 자금을 빌릴 수 있는 제도이다. <출처: NGD>

'집은 가지고 계시지만 소득이 부족한 어르신들께서 매달 안정적인 수입을 얻으실 수 있도록 집을 담보로 맡기고 평생 동안 생활비를 받는 제도.' 주택금융공사가 설명하는 한국형 역모기지론, 주택연금의 공식 정의다. 물론 민간 은행들도 역모기지 상품을 내놓고는있지만 조건과 규모 면에서 주택금융공사에 비해 미미하다. 국내 역모기지론의 대표격인 주택연금은 가입자격, 대상주택, 연금수급요건 등에서 일반 민간은행 상품과는 구별된다.

우선 이용자격은 만 60세 이상 1세대 1주택자로 한정된다. 독신자라면 본인만 60세 이상이면 되지만 배우자가 있다면 배우자도 60세를 넘어야 한다. 경제활동이 가능한 연령대에서 조기에 연금수령자가 나와 경제활력을 저해하는 것을 막자는 취지다.

대상주택은 시세기준으로 9억 원 이하 주택이다. 이는 법령상 고가주택을 가르는 금액과 같다. 일반주택은 물론 노인복지법상 노인복지주택도 포함된다. 단 해당주택에는 저당권, 전세권, 임대차계약 등이 설정돼 있으면 안 된다.

일단 가입하면 연금은 가입자나 배우자가 사망할 때까지 지급되는데, 주택이 재건축 혹은 재개발돼 소유권을 잃을 경우에는 예외적으로 주택연금이 종료된다. 연금지급방식은 종신토록 매월 일정액을 지급하는 종신지급, 일정한도(대출한도의 50%)의 개별인출을 허용하면서 나머지 부분을 매달 지급하는 종신혼합방식의 2가지가 선택 가능하다.

다른 연금상품과 대별되는 특징은?

주택연금(역모기지론)은 크게 다섯 가지 면에서 다른 연금상품과 구별된다. 먼저 가입자의 평생거주, 평생 연금혜택을 보장한다. 대상이 되는 주택에 계속 살 수 있도록 하면서도 매월 약속한 연금은 가입자가 사망할 때까지 지원하기 때문에 주거와 고정소득이라는 노령층의 고민을 동시에 해결해주는 셈이다. 주택연금은 특히 가입 당시 집값을 기준으로 연금지급액을 결정하기 때문에가입자가 집값하락에 따른 자산감소의 위험에서 벗어날 수 있다. 두 번째로 주택연금은 공적 보증이 붙어 지급중단의 위험이 없는데, 이것이 민간 금융회사들의 연금과 가장 큰 차이가 나는 부분이다. 세 번째로는 대출금리가 일반 주택담보대출보다 낮다. 주택연금은 변동금리를 적용하는데 3개월 CD금리에 가산금리 1.1%를 붙인다(2010.7 현재). 즉, 통상적인 대출금리보다 적은 대가를 지불하고 높은 수준의 연금혜택을 받는 셈이다. 또한 초기 역모기지론 설정에 드는 비용이 적다는 것이 네 번째 특징이다. 등록세, 교육세, 농어촌특별세, 국민주택채권 매입의무가 모두 면제돼 이용이 쉽다. 마지막으로 역모기지론은 세제혜택이 있는데, 역모기지론을 설정한 집의 재산세는 25% 감면되고, 매년 내는 이자비용 중 200만원까지 소득공제혜택도 준다.

주택연금의 특징. <자료출처: 한국주택금융공사 홈페이지>

급속한 고령화, 이용실적 급증

역모기지론 시장은 사실상 정부 산하 공공기관인 주택금융공사가 주도하고 있다. 정부에서도 역모기지론 이용을 장려하기 위해 2009년 이용가능 연령을 60세로 낮추고, 대상주택도 9억 원 이하로 넓혔다. 이전까지의 기준은 65세, 6억 원 이하였다.

정부와 학계에선 역모기지론이 향후 고령화 사회에서 일종의 보조적인 복지확대 수단이자 소비진작방안이 될 것으로 기대하고 있다. 평균자산의 80% 이상이 주택에 묶여있는 국내 고령자들의 소비여력을 키워 주고 잠겨있는 자산을 유동화하는 효과가 있기 때문이다.

노령화 사회로의 전환을 보여주는 연령계층별 인구구성비. <자료출처: 통계청, [2009 한국의 사회지표]>

 

그러나 도입 이래 국내 역모기지론의 가입실적은 미미한 수준에 머물러 있다. ‘부모부양을 중시하는 한국적인 정서와 집을 담보로 생활비를 빌린다는 기본구조에 대한 거부감이 크다’는 것이 정부 내 평가다. 그러나 20년 내에 급격한 고령화 사회로 이행되는 우리나라에서 역모기지론은 갈수록 그 이용이 높아질 것이라는 예상이 많다. 핵가족화가 거의 완료되고 유교적인 가족간 연대의식도 갈수록 희미해져 가는 까닭이다. 실제로 월 단위 주택연금 가입수치는 2010년 이후 매월 100건을 넘기며 급증세를 이어가고 있다. 고령자 자산의 주택편중, 부모를 부양하는 자식들의 감소, 급격한 고령자 증가 등 3가지 요인으로 우리나라의 역모기지론 이용률을 급격히 높일 것이라는 얘기다.

역모기지론 개선점과 잠재위험

가지고 있는 집을 담보로 고령자의 생활자금을 빌려준다는 역모기지론의 개념은 여러 범위로 확장이 가능하다. 앞서 언급했듯 민간 금융회사들도 주택을 담보로 한 역모기지론 판매를 할 수 있다. 그러나 대출금리가 높고, 조건도 주택금융공사의 주택연금에 비해서는 불리하다. 제도적인 개선이나 앞선 상품개발이 필요한 부분이다.

여기에 담보의 대상을 단지 집으로 한정하지 않는 것도 가능하다. 일례로 정부는 농지 외에 별도 소득원이 없는 65세 이상 고령농이 보유한 농지를 주택대신 역모기지론의 담보로 인정하는 방안을 검토 중이다. 이른바 `농지연금'인데 성사될 경우 농림수산식품부가 2011년 1월부터 시행할 가능성이 높다. 개인이 가지고 있는 각종 부동산, 건물이나 토지 등도 역모기지론의 담보대상으로 인정해 상품화하는 것은 민간차원에서 얼마든지 가능한 일이다.

변수는 이처럼 자산을 유동화하는, 쉽게 말해 부동산을 현금화할 수 있는 국내 유가증권이나 채권시장이 어느 정도나 발전할지 여부다. 널리 알려져 있듯이 2008년 글로벌 위기는 과도한 모기지론의 유동화가 원인이었다. 국내에서도 역모기지론, 모기지론 시장이 성숙해갈수록 부동산시장의 변동성에 따른 주택저당증권 시장의 위험도도 높아질 가능성이 많다.

- ChatGPT

"역모기지론(Inverted Yield Curve)"은 금융 시장에서 중요한 신호로 간주되는 경제 지표 중 하나입니다. 이는 미국 국채의 수익률 곡선(inverted yield curve)이 일시적으로 역전될 때 나타나는 현상을 가리킵니다.

일반적으로, 정상적인 상황에서는 더 긴 기간의 국채가 더 높은 수익률을 제공합니다. 그러나 역모기지론은 단기 국채의 수익률이 더 높아지는 상황을 나타냅니다. 즉, 더 긴 기간의 국채 수익률이 더 낮아지면서 수익률 곡선이 역전되는 것입니다.

이 현상은 일반적으로 경제 전망에 대한 우려와 함께 등장하는데, 과거에는 역모기지론이 경기 침체를 예고하는 신호로 여겨졌습니다. 경제학자들은 이것이 경기 침체의 전조일 수 있다고 주장하는데, 역모기지론이 발생할 때는 일반적으로 금융 시장 참여자들이 미래 경제의 불확실성과 불안에 대한 우려로 인해 안전자산을 찾기 시작하기 때문입니다.

그러나 중요한 점은 역모기지론이 반드시 침체를 예고하지는 않는다는 것입니다. 예를 들어, 금리가 낮은 수준에서 상승하는 동안에도 역모기지론이 나타날 수 있습니다. 따라서 정확한 예측을 위해서는 다양한 다른 경제 지표와 맥락을 함께 고려하는 것이 필요합니다.

 

 

 

3. 예대율

대출금을 예수금으로 나눈 비율 또는 예금잔액에 대한 대출금잔액의 비율을 말한다. 일반적으로 예금에 비해 대출이 많은 오버론(over-loan)의 정도를 파악하는 자료로 쓰인다. 각 은행이 조달한 예수금을 초과하여 대출을 취급하는 것을 지양하도록 유도하기 위한 지표다. 예대율은 예금은행들의 경영지표 중 하나.

예대율은 구체적으로 (원화대출금－동대출관련차입금)/(가용예금＋원화금융채＋가용자기자본)에 100을 곱한 비율이다. 여기서 대출관련 차입금은 원화차입금을 말하며 가용예금은 예수금＋수입부금＋양도성예금증서(CD)－사채－(예금타점권＋지준예치금＋국민투자기금예치금＋국민투자채권), 가용자기자본은 자기자본에서 고정자산을 뺀 수치를 가리킨다. 예대율의 표준비율은 100%.

예금보다 대출이 많으면 예대율이 100%를 넘게 되므로 은행경영에는 적신호가 들어오는 셈이다. 또 예대율이 100%에 너무 미치지 못한 것도 자금을 제대로 운용하지 못하는 것으로 평가된다.

- ChatGPT

"예대율(Loan-to-Value Ratio, LTV Ratio)"은 부동산 금융에서 사용되는 중요한 지표 중 하나입니다. 이는 대출 받은 금액에 대한 담보물(부동산)의 가치의 비율을 나타냅니다. 일반적으로 부동산을 담보로 하는 대출에서 중요하게 사용되며, 금융 기관은 대출을 승인하고 금리를 결정할 때 이 비율을 고려합니다.

예대율은 다음과 같이 계산됩니다:

LTV Ratio = (대출 금액 / 부동산 가치) ×100

예를 들어, 100만 원의 대출을 받아 1억 원짜리 부동산을 담보로 제공했다면 예대율은 다음과 같이 계산됩니다:

LTV Ratio = (1,000,000 / 100,000,000) × 100 = 1%

예대율이 낮을수록 대출은 보다 안전하게 간주됩니다. 이는 대출을 받은 사람이 자신의 부동산 가치에 비해 적은 금액을 대출 받았기 때문입니다. 일반적으로, 예대율이 높을수록 대출 위험이 높아지며, 금융 기관은 이를 고려하여 대출 승인 여부 및 대출 이자율을 결정합니다.

다양한 규제 및 금융 기관에 따라 예대율의 수준 및 영향은 다를 수 있습니다. 예를 들어, 주택담보대출의 경우 일반적으로 미리 정해진 최대 예대율이 있을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

- 출처

[네이버 지식백과] 예대율 [loan to deposit ratio] (한경 경제용어사전)

[네이버 지식백과] 역모기지론 - 집을 담보로 생활자금을 빌린다 (금융사전, 김태근, 전정홍)
[네이버 지식백과] 엥겔지수 [Engel's Coefficient] (시사경제용어사전, 2017. 11., 기획재정부)